В нынешних условиях низких процентных ставок нередко можно встретить множество альтернативных инвестиционных идей, предлагающих своего рода Святой Грааль — гарантированную доходность инвестиций со стабильной капитальной базой, намного превышающую ставки по банковским депозитам или государственным облигациям.
Опыт нас научил тому же, что и старая поговорка: «Если это выглядит слишком хорошо, чтобы быть правдой, то это неправда». За последние несколько лет появился конкретный такой случай, в рамках которого разыгралась драма, которая вот-вот достигнет кульминации.
Речь идет об инвестиционной возможности под названием «Park First». Концепция Park First предоставила розничным инвесторам доступ к парковочным местам рядом с некоторыми из самых загруженных аэропортов Великобритании, что предполагало получение ренты от доходов, полученных за счет взимания платы за парковку в этих аэропортах с путешественников, которые вылетают в командировку или отпуск.
Это предложение, на первый взгляд, казалось весьма заманчивым.
В обмен на некоторую сумму капитальных вложений команда Park First должна была обеспечить ГАРАНТИРОВАННУЮ доходность, эквивалентную 8% годовых от суммы инвестиций в течение первых 2 лет, увеличивающуюся до 10% в течение 3 и 4 годов и до 12% в течение 5 и 6 годов. Парковка автомобилей, по-видимому, является прибыльной отраслью для владельцев недвижимости, и обычный мелкий инвестор мог поучаствовать в таких льготных условиях.
Через несколько лет эта инвестиция-мечта рассыпалась в прах.
Первые официальные предупреждающие знаки для тех из нас, кто еще не относится скептически к слишком щедрым обещаниям, появились в декабре 2017 года с заявлением Управления по финансовому регулированию и контролю Великобритании (FCA), в котором говорилось, что Park First продвигал в Великобритании свой «проект» как схему коллективных инвестиций:
«Мы исходили из того, что это были коллективные инвестиционные схемы, которые могут быть высокорисковыми инвестициями. Только уполномоченные компании и частные лица могут управлять ими или продвигать их.
Park First не уполномочены нами и не имеют право предоставлять регулируемые финансовые услуги.
Park First согласились прекратить деятельность и продвижение своих схем».
Однако это просто вынудило управляющих Park First искать инвесторов в других местах, в том числе и в России, где продажа подобных схем до сих пор считается «серой».
Инвесторы терпеливо ждут, когда их арендный доход будет выплачен, но вместо этого им теперь настоятельно рекомендуют принять предложение компании о «пожизненной возвратной аренде», что позволит Park First избежать каких-либо обязательств выкупить первоначальные инвестиции в обмен на возвращаемое парковочное место.
Это только верхушка айсберга, поскольку сейчас уже есть длинный список тех, кто пытается вернуть активы из Park First.
Во-первых, это непосредственно инвесторы Park First. Эта группа инвесторов сейчас судится с руководством Park First и другими лицами за мошенничество. Истцы утверждают, что PF «резко завысили» арендную плату в лондонском аэропорте Гатвик и аэропорте Глазго. Они утверждают, что субаренда, которая должна была обеспечить доходность 8-12% годовых в течение 6-летнего периода, была прекращена еще после 2 лет. Что касается вторичного рынка, который был обещан инвесторам как средство выхода из этой теперь уже катастрофической инвестиционной затеи, то его просто не существовало, а в некоторых случаях сама автостоянка была огорожена и забаррикадирована от въезжающих автомобилей, что делало невозможным получение какой-либо прибыли вообще.
Далее, FCA теперь также судится с Park First, утверждая, что это была «незаконная коллективная схема». FCA считает, что заявление Park First, что парковочные места уже продавались со скидкой 25% к стоимости, является «необоснованным» из-за неточных оценок.
В результате Park First вызвал в качестве администраторов Smith & Williamson. Они были назначены для наблюдения за добровольным урегулированием долгов компании (Company Voluntary Agreement). CVA — это способ структурирования бизнеса с целью пересмотра условий задолженности с соответствующими кредиторами.
Независимость этих администраторов ставится под сомнение, особенно в связи с рекомендацией принять предложение руководства Park First о списании долга в размере порядка 114 млн фунтов стерлингов.
Противоречивость исходит из фактов, связанных с тем, что сумма, которая была одолжена 4-м другим компаниям в группе Park First, была объявлена компанией Smith & Williamson «не имеющей возмещаемой стоимости», при этом не было сообщено никаких необходимых подробностей о том, каким компаниям она была одолжена, почему эти кредиты теперь не имеют ценности, и почему деньги были одолжены этим компаниям в первую очередь.
Стоит помнить, что Park First находятся в той же самой «обойме» и с некоторыми из тех же главных героев, что и Store First – компания по инвестированию в склады индивидуального хранения, которая подлежала закрытию в Верховном суде Англии в апреле 2019 года. Таким образом, есть веские основания подозревать во множестве создаваемых корпоративных структур определенную нечестную игру.
Собрание инвесторов/держателей долей Park First вскоре примет решение о том, следует ли пойти по пути, предлагаемому Smith & Williamson, или полностью ликвидировать компанию и посмотреть, какие у нее могут остаться активы.
Уроки, которые следует извлечь отсюда, таковы:
- Остерегайтесь всех, что обещает возврат денег или удивительно высокую прибыль (особенно «гарантированную прибыль») .
- Подумайте, как вы могли бы выйти из инвестиций. Чем экзотичнее и специализированнее ваша инвестиция, тем труднее будет найти кого-то, кто выкупит ваш актив. Помните, что ликвидность требует функционирующего вторичного рынка.
- Любые экзотические инвестиционные схемы, связанные с недвижимостью, являются особенно рискованной областью. Независимо от того, насколько убедительно инвестиционное предложение, скрытые сложности вокруг сборов и возможности для чрезмерно оптимистичных оценок означают, что их должны использовать только самые опытные и квалифицированные инвесторы .
Если вы понимаете, что стали участником инвестиций в Park First, пожалуйста, свяжитесь с нами, FCA и НАУФОР.